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(原标题:惨,首付跌没了!北京房价正处史上最长熊市?1450万砍价300万,报价还在不断下滑…)
一线城市中,深圳房价不断创出历史新高……在深圳房价不断创历史新高的背景下,北京房价却出现了罕见长时间的下滑。按照国家统计局数据,自2017年3月份见历史顶部以来,北京二手房已经下跌超8%。从大周期来看,北京房价已经历经32个月的回调期,堪称北京房价史上最长熊市。众所周知的是,当大盘指数出现较大跌幅时,意味着个股跌幅往往更大。房价的表现或许同样如此,尤其是国家统计局的数据往往容易低估房价的真实涨幅,也可能低估房价的真实跌幅。因此,国家统计局数据显示的8%的跌幅,很可能意味着部分小区的房价跌幅达到15%乃至20%的调整。北京房价到底跌了多少?二手房价格保守跌幅超过10%一个权威的信源是来自北京住建委的数据。2018年初,北京市住建委主任徐贱云表示,二手房成交均价已从3月的最高值6.79万元/平方米,回落到5.91万元/平方米,比2016年12月下降了1.2%,比最高峰时期价格下降了13%。也就是说,2017年底相对于2017年3月,北京二手房价比高峰期下跌了13%。而要计算现在的价格相比巅峰期下跌了多少,只需要知道现在的价格相比2017年底的变动幅度。国家统计局数据显示,北京最新二手房价相比2017年底下跌近3%。综合两个权威来源,北京二手房价相比2017年巅峰期,跌幅至少超过13%。另外,作为补充,记者查询了另一个较为权威的中介网站链家网。数据显示,2017年顶部北京二手房价为67497元,现价60846元,跌幅超过10%。回调期达32个月,堪称史上最长调整期以北京为首的一线城市房产,被誉为核心资产,是贵州茅台般的存在。回首北京二手房价走势,在过去的十多年时间里,也确实当得起这个名号。2008年,北京二手房价堪堪过一万,而今逼近六万大关,10年间涨幅接近4倍。本轮北京房价调整期,已经达到了历史级别。有数据显示,北京房价调整最剧烈的时间段,当属2008年至2009年,从高点13200元跌至10800元,跌幅近20%。但仅仅是过了14个月,即2009年7月,北京房价就再度突破新高。燕郊房价大跌36%,平均单价跌超万元当白马股出现较大跌幅时,题材股的表现往往更加糟糕。依附于北京楼市的燕郊楼市,在北京楼市不振的背景下,调整幅度更加惊人。根据安居客数据显示,2017年顶部时期,燕郊二手房均价超过28000元,而最新房价仅18000元左右,1平米跌了1万多,跌幅高达35.6%。指数跌了近36%,个股腰斩很可能成为普遍现象。记者通过贝壳找房APP查询燕郊的一个楼盘,福泽御园,2017年4月底52平成交价158万,而今年11月成交的54.7平(还是没电梯的)成交价仅72万,跌幅超过50%。再来看看另一个标杆楼盘,天洋城。2017年4月普遍成交均价在3万以上,而今多在18000以下。房价或已普跌20%,部分投资者百万首付跌没了现在来看看北京部分楼盘二手房价。记者随机查询到一个名叫融景城的楼盘,最新二手房价在5万至5.8万之间。而在2017年4月,这个楼盘最高价超过了7.3万每平。按照最新较低价相比,跌幅超过30%。相对来说,偏远区域的二手房普遍跌幅较大。贝壳研究院数据显示,截至今年2月份,石景山、通州、大兴等区域二手房价相对2017年高点跌幅均超过15%。考虑到最新价相对二月房价仍有所下跌,这些区域房价跌幅将有所扩大。显然,对于燕郊二手房的投资者来说,他们的百万首付款已经跌光了。而对于北京的部分高杠杆投资者来说,也可能如此。1450万砍价300万,百万级折扣频现尴尬的是,即便是房价出现了不小调整,成交仍相当困难。据中国证券报报道,近期交易量有所增长,情绪仍未升温,二手房全面降价仍在持续。“楼王3居室,西南向,无遮挡,160平米,周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。这一房屋挂牌价为1450万元,其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解,房主此次大降价主要是急需交易变现。多位房地产中介表示,“只有价格降到位了,房子才好卖”。除了极个别稀缺的项目,目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。史上最严调控,报价还在不断下滑中有分析人士表示,北京房价下跌的原因主要有三个方面:第一,北京的新建商品房库存达7.56万套,如果再加上空置二手房,那空置率超过30%,北京房子严重过剩的情况非常明显。第二,北京现行的限购政策是全国范围内最严苛的,无论是连续缴纳社保的时限,还是提高房产首付比例,都给购房需求设置了不少障碍,从而压制了大量的购房需求。此外,北京人口数量还在大量流出,未来几年北京人口将减少500-600万,原因有二:一是北京为了缓解所有资源都集中在首都的问题,就要把大量机关事业单位搬迁到雄安去办公。在这种情况下,北京人口将会大量流出,而作为副中心的雄安将会有大量人口流入。二是北京为了治理京津冀地区的空气污染,把高污染、高耗能的企业分散到其他省份去,未来北京将是轻资产的高科技中心。在此情况下,北京业主们心理预期在不断下降。最新数据显示,北京二手房挂牌均价61245元,较年初63863元,下跌幅度超过4%。而在2017年最高峰时期,北京二手房挂牌均价一度超过75000元。

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燕郊房价大跌!炒房客甩货出逃

“金九银十”一片惨淡,进入11月以来,北京楼市开始了漫长的“过冬”,冷淡的楼市行情仍将持续。

越来越多的燕郊炒房客出于月供压力和止损诉求开始抛售房产,并引发二手房挂牌价格不断向下调整,这与此前楼市火爆下的贷款高评息息相关。

2017年前10个月,北京二手房成交套数为117509套,同比2016年的234983套,下跌了50.4%。

5月22日,杨凡终于签了交易合同,卖出了一套品质相对较差的一居室,虽然与买入时相比赔了10多万元,但总算暂时保住了另外两套房子。

在成交量下滑的同时,二手房价格也不断下跌,即便是价格最坚挺的学区房,在本轮调控中也成了降价大军中的一员。

杨凡名下有3套房,另外两套均有贷款,每月还款在1.6万元左右,这套卖出去的一居室于2016年底以单价3万元全款购入,总价126万元,5个月后,杨凡以单价2.7万元卖出。

北京城区环比10月跌超5%

“我的月供只能维持5个月了,否则也不会现在出手。”按照当初的计划,全款买入的一居室,单价涨5000-10000元之后就出手,但3月21日廊坊市出台房地产调控新政并暂停网签,4月8日恢复网签后,提高二手房过户指导价及交易税费,燕郊楼市成交量价开始下滑,杨凡的计划落空了。

房价网数据显示,11月北京二手房均价为63190元/平方米,比10月份跌5.03%,连续7个月下跌。

杨凡并非个例,越来越多的燕郊炒房客出于月供压力和止损诉求开始抛售房产,并引发二手房挂牌价格不断向下调整,这与此前楼市火爆下的贷款高评息息相关。

其中,北京东城区二手房均价为106491元/m2,环比10月跌4.18%;西城区二手房均价为115057元/m2,环比上月跌3.02%;海淀区二手房均价为84254元/m2,环比上月跌2.43%;朝阳区二手房均价为70362元/m2,环比上月下跌0.23%。

部分投资客六折甩货

此外,11月份北京其它各区二手房均价也呈现全面下跌态势。丰台区下跌5.67%、石景山区下跌4.38%、房山区下跌5.81%、通州区下跌6.20%、顺义区下跌0.49%、昌平区下跌4.98%、怀柔区下跌4.95%、大兴区下跌4.65%、密云县下跌7.15%。

其实,杨凡一直不甘心,3月底第一次将房子委托给中介时,他的报价是3.3万元/平方米,他认为,随着北京史上最严厉限购政策出台,北京房地产市场刚需将进一步涌入燕郊,对燕郊房价起到有力支撑。

从2017年楼市调控来看,北京的调控是最严格的。作为北京的热门区域通州,房价跌幅最为明显。据数据显示,北京整体二手房均价为65715元/平方米,相比于2017年4月下跌了5%。而通州区下跌17%,领跌全北京。

房源委托给中介一个月,看房者不多,中介建议他调低价格,但他坚信燕郊房价还会继续上涨。5月上旬,有关北京主要银行将取消一套房按揭利率折扣、二套房在基准利率基础上上浮20%消息传出,随后燕郊地区银行机构跟进。

进入2017年最后一个月,冷淡楼市市场行情仍将持续。业内预计,在今年的市场环境下,很难出现年底“翘尾”的情况。

这时,杨凡已经预感到形势严峻,把价格下调到3.05万元/平方米,“既然赚不了钱,起码保本。”

受到预售价格管制以及商办限售政策的影响,北京住宅市场的供应热点降入年度新低。

瞬息万变的楼市比杨凡预料的还要糟。燕郊一些炒房群中不断爆出低价房源,有些比他小区品质高的房源单价已经报到2.9万元/平方米。

据亚豪机构统计数据显示,今年12月,北京商品住宅市场预计将有10个项目入市销售。其中,仅华瞰·墨园一个项目为纯新盘,其余包括华润·萬橡府、珠光御景西园、远洋天著春秋等在内的9个入市项目,均为老项目后期。

一位资深炒房客建议杨凡长痛不如短痛,“也对,别人2万9出手的时候,你2万8才有可能卖出去,否则等价格普遍跌到2万8,你就逃不走了。”

燕郊被称为“中国最惨楼市”

5月18日,杨凡一次性把价格报至2.7万元/平方米,一天后,中介告诉他有人有购买意向。“还是比较悬的,今天这个价格就不一定卖得出去了,天洋城有的报价已经到2万4,福成五期有报价2万3的了。”

据了解,燕郊被称为“中国最惨的楼市”,部分楼盘房价暴跌67%。

天洋城和福成五期是燕郊二手房交易量较大的两个小区。燕郊兴达二手房一位门店经理介绍,曾有一位炒房客一次性在天洋城投入3000万元资金买房,“这么多钱砸下去,天洋城二手房价格一下就起来了。”

安居客数据显示,燕郊11月二手房均价为23733元/m2,环比上月下跌4.00%,创今年以来最大跌幅,连续7个月暴跌。

然而,在当前楼市量价齐跌的背景下,部分高杠杆炒房客开始大幅度降价,链家网信息显示,天洋城一套183平方米的二手房,总价从最高600万元降至458万元,降幅达31%。记者随机抽取9套70-100平方米主流户型发现,有5套房源总价降幅超过20万元。

新房方面,燕郊11月新房均价为25100元/m2,大跌近1万元每平方米,环比上月大跌28.29%。

不仅是天洋城,星月云河小区,一套96平方米的二居室,总价从原来的302万元降至目前240万元,降幅超过38%;福成五期7套主流户型有4套降幅超过30万元,其他3套降幅分别为11万元、20万元和25万元。

举例来说,个别楼盘甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中,天洋城四代单价1.2万-1.3万,比4月份的高点3万多元已经下跌三分之二,即67%左右。

“被套住不可怕,可怕的是像我这样高杠杆的投资客。”杨凡表示,正是一批高杠杆的炒房客出逃使得房价不断跌破纪录,而且随着房价继续下跌,一些投资客的心理也在松动,“如果原来1万元以下买房的人也加入进来,房价还会被拉低。”

早在今年8月,多家媒体爆料燕郊楼市成交量与房价皆已入冬,当时的数据显示,燕郊住宅成交量下跌80%,房价普降30%。

燕郊成交均价月跌4100元

两三个月后的今天,燕郊楼市成交量继续低迷,房价相比于7、8月每平米又下降了2000元左右。

从限购政策出台以来,包括炒房客在内的燕郊二手房业主信心正在不断被蚕食,从链家网挂牌房源情况来看,限购两个月来,挂牌涨价房源套数和挂牌跌价房源套数比例逆转,并不断扩大。

目前国道附近的福成上上城二手房价格已经跌破两万,单价1.8万左右;燕顺路附近条件较好的小区报价也在2.2万-2.3万之间。

317后三周燕郊二手房平均成交价格发生激烈下滑,链家数据显示,第一周成交量为199套,成交均价为31507.65元/平方米,第二周和第三周成交量分别降至91套和29套,成交均价也分别跌至30538.54元/平方米和29375.93元/平方米,两周平均成交价跌了2131.72元。

今年3/4月份还报价3.5万/平米的首尔甜城,上个月成交均价为23566元/平米。

从第四周开始,燕郊二手房房价经历一小波反弹,当周成交均价达到32885.68元/平方米,恢复限购前的水平。但从第五周又开始出现小幅下滑,平均下滑了近1300元/平方米。此后一路下滑至今。到第七周,二手房成交均价下跌至28745.96元/平方米。

在炒房客的眼里,环京楼市最具价值区域从北三县转到了南三县(雄安位于北京南部,由雄县、容城、安新组成)。

这意味着从第四周最高点到第七周不到一个月时间,燕郊二手房成交均价下跌了4139.72元/平方米,跌幅超过14.4%。

这种背景下,炒房客进入燕郊和北三县楼市的意愿减弱,导致接盘侠更少,进一步摧毁了炒房客心理防线。

截稿前,5月8日之后的燕郊二手房成交均价还未公布,但按照中介的说法,最近两周价格还在持续下跌中,天洋城房源出现2.4万元/平方米的成交价,福成五期也出现单价为2.2万元/平方米的成交房源。

本文来自华尔街见闻(ID:wallstreetcn),作者汤白露。声明:本文言论不代表证泰投资观点,也不构成任何操作建议,仅供读者参考。

5月17日,燕郊先后有三个新项目开盘,其中汇福悦榕湾均价为3.9万元/平方米,碧桂园时代城均价为3.2万元/平方米,中兴和园均价为2.7万元/平方米,除了中兴和园因加价较少获得一定成交外,其他两个项目成交量相对较少。

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这是近两年燕郊一手房开盘首次遇冷,5月17日当天汇福悦榕湾开盘时,售楼处看房者不足20人。

高杠杆的隐忧

无论是炒房客亏损抛售,还是由此引发二手房挂牌涨跌套数比持续扩大,均与近两年来、尤其是2016年燕郊楼市的野蛮生长息息相关。

燕郊一位卖房者透露,2016年中其出售燕郊一套两居室,本来首付是34万元,但是购房者通过做高评从银行多贷出28万元,“等于实际只首付了6万元就买到一套房。”

所谓的高评,即二手房评估价高于实际成交价,例如一套100平方米的房子单价是2万元,总价是200万元,首付40万元,贷款160万元,高评到280万元,可以贷出224万元,多贷出的64万元,除了首付,还剩24万元可以用来还贷款。

中介介绍,2016年通过此类手法操作的炒房客并不在少数,“只要房价保持上涨,评估公司、银行、中介、业主和购房者都能赚钱”。

通过高评手法购房有三个关键要素:第一,实际成交价低于市场价,由于房价上涨迅速,房子成交价已经低于按揭时市场价,存在操作空间,尤其是复式建筑面积较小、而使用面积较大的户型,空间更大。

第二,银行、中介和评估公司配合,在房价涨幅较快的时期,高评不仅让几方机构都可以获得更高利润,而且后期房价上涨也能够迅速抹平高评的潜在风险。

第三,业主配合,买卖双方必须信任,因为最后银行多贷出来的资金会打进业主的账户,业主需要把多出来的钱返还给买房人,“做这类套贷的要么双方熟悉,要么业主和中介是熟人,或者干脆就是中介本人,如果不认识基本没人敢做。”

据中介透露,燕郊二手房市场,中介也是炒房大户,有的炒房客为了方便操作,甚至成立自己的中介公司。通常情况下,中介能获得第一手低价房源信息,“有钱的自己投资几套,没钱的合伙投资一套,肯定要比做中介赚得多。”

还有一类套贷是亲友之间过户,即自己名下有一套房,想再购入一套或两套,但由于缺乏首付,可以通过过户给亲友方式从银行贷款,“你房子买的时候可能只有1万元,现在尾款还剩下70万,现在涨到3万元了,搞抵押贷款利率高,也贷不出多少钱,找亲友过个户,不仅利率低,还能多贷出一倍资金来。”

但在当前房价下跌的情况下,加上银行审核趋于严格,目前这些操作手法已经难以奏效,前期通过这类高杠杆手法购入高价房的炒房客也面临着资金链断流的威胁。一方面是房价下跌造成的损失,一方面是高评增加了月供压力。

记者采访过程中,多位炒房客均面临着月供断流的压力,这些炒房客多则能维持1年月供,少则只能维持3个月,杨凡表示:“卖出一套,虽然损失十来万,但起码能支撑一年月供,这段时间,如果行情好转就可以翻身了,这点损失不算什么。”

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