楼市“银十”遭遇爽约。中指研究院统计数据显示,2019年10月,24个重点监测一二三线代表城市住宅市场总计成交1672.3万平方米,环比下降4.07%。
  受楼市销售以及融资环境影响,地市同样并不乐观。中指研究院数据显示,2019年10月全国300城共计推出土地10480万平方米,环比减少6%、同比减少12%,但成交仅7899万平方米,环比下降20%、同比下降12%。在土地出让金方面,10月全国300城收金3255亿元,环比减少26%。
  “10月一二三线城市供地规模都有所下降。”中国指数研究院杭州分院副总经理高院生表示,“在成交价格方面,10月300城成交均价是3766元每平方米,环比下跌10%,同比有所上涨,但较9月涨幅收窄。在溢价率方面,10月300城平均溢价率为11.9%,较9月有所上升,但仍处于较低水平。”
  此外,各地市场分化也比较明显。高院生指出:“10月300城共有52宗住宅用地流拍,其中42宗出自三四线城市,另有10宗在二线城市。同时10月以来全国市场都呈现变冷的趋势,但相对而言,长三角区域表现相对稳定。”
  “从1—10月份TOP100房企拿地的情况来看,长三角和中西部仍是投资的重点区域。其中TOP10房企在长三角拿地金额合计约3261亿元,居所有区域中的首位;其次则是中西部,TOP10房企在此区域拿地金额约为2500亿元;另外,珠三角和环渤海则分列第三位和第四位。”
中国指数研究院研发中心研究主管古超指出。   长三角城市“收金”效应明显
  “今年10月,全国住宅用地成交总价TOP10榜单,长三角占据6席。南京有2宗宅地入榜,上海、杭州、温州、宁波各有一宗,总价均超25亿元,上海浦东新区张江中区宅地以71.37亿元领跑榜单。”中指研究院报告指出。
  另据2019年10月全国土地出让TOP10城市数据,长三角共有上海、南京、杭州、宁波四城入榜,总计收金623.9亿元,占全部10个城市土地出让金收入的48%。
  据历史数据梳理,今年前10个月,杭州、上海、南京、宁波、苏州等长三角城市多次入围全国土地出让金收入TOP10城市。杭州更是每月列席,5月、6月、9月还位居单月全国土地出让收入第一位,1月、3月、4月、8月位居全国第二位。上海亦有8次位列全国前十;南京、宁波也有6次,苏州则有5次。
  以上5城上榜土地出让收入已达6623亿元,约占所有上榜城市土地出让收入的42%。
  今年,在一线城市房地产市场调控稳定的背景下,二线城市顺势承接了房企投资目光。“杭州、苏州等长三角城市由于经济、人口,以及承接上海等因素影响,成为房地产市场的热点。”上海中原地产市场分析师卢文曦曾在接受时代周报记者采访时表示。
  其中杭州尤为引人注目。数据显示,今年1—10月,杭州累计土地出让收入为2370亿元,位居全国首位,并超过第二位的上海835.5亿元。
  地价高且供地面积大是杭州土地出让收入居高的两大因素。中指研究院数据显示,1—9月,杭州成交楼面均价为7144元每平方米,仅低于北京、深圳、上海和福州。在土地供应方面,今年1—10月,杭州共计推出1582万平方米,土地供应面积位于全国第九位,并较去年同期增长42.7%。
  随着杭州地市表现过热,土地出让“双限”政策出台,杭州地市热度也向其他城市转移。比如宁波,“受杭州调控从严、地市热度转移影响,宁波已经连续两个季度地价环比涨幅超过3%。”卢文曦表示。
  宁波明显增大了土地供应规模—数据显示,2019年1—10月,宁波土地供应面积为1895万平方米,位居全国第三,并且同比增长83.1%。
  三四线城市流拍率走高
  整体降温已是大势,但分化更是今年市场的关键词。
  “今年以来,全国土地市场溢价率正在持续走低,流拍率则在持续走高。其中三四线城市流拍率最高,达8.8%。”诸葛找房分析指出。
  诸葛找房提供的数据还显示,今年10月,全国主要地级市溢价率为9.95%,环比上月微跌0.02个百分点,保持了5月以来的下跌趋势;在流拍率方面,10月全国主要地级市流拍率为7.27%,环比升高1.1个百分点,延续了6月以来的升高趋势。
  时代周报记者注意到,拉长时间轴来看,近一年全国土地市场流拍率有两个节点:2018年10月,全国土地市场流拍率达到近一年的最高点,此后逐月缓慢下降;2019年3月,全国土地市场流拍率跌入底谷,此后逐月增长。目前,全国土地市场流拍率已经迫近去年同期水平。
  从城市级别来看,三四线城市更不容乐观—10月一线城市流拍率为3.85%;二线城市流拍率为4.82%;三四线城市流拍率最高,为8.8%。
  流拍率走高的同时,三线城市的成交楼面均价逆势增长。今年10月,一线城市成交楼面均价环比下降17%,二线城市环比下降16%,但三线城市环比微涨2%。
  “部分优质地块得到房企青睐,是三线城市成交楼面均价上涨的原因。”诸葛找房解释道,由于三四线城市土地具有价格优势、盈利空间较大,因此部分优质地块也会受房企青睐。但部分地块的热度难以改变整体地市趋冷的态势,整体而言,“房企在三四线城市拿地仍有热情,但主要集中在发展潜力较大的三四线城市及优质地块。”
  从长远来看,三四线城市土地市场趋冷、流拍率走高的趋势将持续。
  “根据我们对最近五年全国土地交易月度走势的研究来看,每年土地市场大概会呈现三个高点,包括年初、年中和年尾,预计部分城市会在11月、12月加大土地市场供应,从而带来相应的成交上扬。但三四线城市的流拍情况很难改善。”高院生指出。
  高院生进一步解释:“这一波三四线城市的土地流拍源于主流房企规避三四线城市市场风险,回归核心二线城市及其都市圈范围的优质三四线。如果三四线城市整体未来潜在市场去化风险不改善,当地市场情况很难有所改善。”

2019年初,房地产市场逐渐回温,但随着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实,市场从“小阳春”逐步降温。进入10月份以来,全国土地市场普遍出现量价齐跌态势。

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尽管如此,热点城市土地出让金规模仍然不断刷新历史同期纪录。据易居研究院数据,前10月受监测的40城市中,土地出让金达到千亿元的有8个;中原地产研究中心统计则显示,截至11月18日,土地出让金达到千亿元的城市已达12个。

诸葛找房数据研究中心发布2019年第三十三周(2019.8.12-2019.8.18)全国土地成交报告。据报告,第三十三周,全国土地市场供求规模整体下滑,成交总额大幅缩水,土地出让收金510.7亿元,环比跌41.59%,同比跌33.48%。其中,昆明土地出让收金43亿元位列周度城市出让金榜单首位。

那么,今年土地市场呈现出何种变化?哪些城市的土地交易仍然保持热度?距离年终仅有一个多月,各级城市供地及房企投资还将呈现哪些变化?

昆明土地收金43亿元位列榜首,长三角城市占据多数席位

前10月土地市场量价齐跌

报告显示,分城市来看,2019年第三十三周,出让金榜单TOP10城市土地出让金额均低于50亿元,榜单总额大幅走低,环比下跌超5成。二线城市入榜6席,占据榜单大多数席位,长三角区域土地交易持续活跃,温州、上海、南通、苏州均有上榜。其中,昆明共有3宗住宅及两宗商业/办公用地成交,规划建设面积共计73.94万平方米,成交楼面价为5863元/㎡,溢价率为0%,全部以底价成交,合计收金43.35亿元居首;天津以40亿元位列第二,共成交3宗住宅用地,入市规划建筑面积为58.29万平方米,成交楼面价为5763元/㎡,溢价率为0%,土地市场较低温;温州市土地收金28亿元位列第三,共成交1宗住宅用地及1宗商服用地,平均溢价率为17.34%,土地市场成交比较火热。

“初步统计,10月份全国300个城市土地住宅用地供应规模超过1亿平方米,同比下降1.4个百分点,但成交规模同比下降接近20%,10月份的供应节奏是有所放缓的。10月份全国300个城市住宅用地,不管是供应还是成交同比都有所下降,成交楼面价也是基本下跌。但按照惯例,部分企业年底拿地动作较多,导致了土地溢价率开始出现了小幅上涨的走势。”中国指数研究院杭州分院副总经理高院生分析认为。

2019年第三十三周全国主要地级市(市本级)土地出让金TOP10

易居地产研究院月初发布的《10月40城土地市场月报》显示,今年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,移动平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。其中,4个一线城市土地成交建筑面积环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比下跌5.4%。尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市,多宗地块以底价成交,土地市场凉意浓浓。

成交总价榜单方面,报告显示,金华市金融商务区二期城北路北侧地块(义乌金融商务区宅地)以36.3亿元的成交总价位列第三十三周全国主要地级市土地成交总价排行榜榜首。竞得人为杭州滨茂置业有限公司(金茂),成交价格36.3亿元,成交楼面价13103元/平方米,溢价率10.67%。

今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关,考虑到房企融资环境持续收紧,预计全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势没有悬念。

成交单价榜单方面,报告显示,上海闵行区浦江中心区6.5平方公里34-1、34-6地块以24843元/㎡的成交单价位列第三十三周全国主要地级市土地成交单价排行榜榜首。经过19轮竞价,最终由保利发展以总价25.03亿元竞得该地块,楼板面价为2.48万元/平方米,溢价率6.01%。

但易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“即便个别城市出现突然火爆的情况,但从全国土地市场数据来看,大趋势还是降温的,说明当前企业还是趋向谨慎和保守,土地市场也不会明显反弹。”

该地块曾于2018年7月27日被终止出让,此前起价为26.99亿元,楼面起价26794元/平方米。再度挂牌出让,除了总价下降了3.38亿元之外,其他出让要求未做出改变。

更能反映市场冷热程度的成交溢价率在10月份继续下降。据易居方面统计,10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%,较9月下降2.4%,已经连续4个月下降。

全国土地市场供求规模下降,成交总额大幅缩水

同策集团首席分析师张宏伟分析认为,“从企业投资的角度来讲,近期拿地前评估的净利润要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地,基本有着10%~12%的利润要求,今年二季度有的企业率哪怕利润5%、6%,甚至不赚钱都会拿地。但近期由于融资环境收紧、企业资金链紧张,而且当前行业处于低谷期,所以房企为了控制风险,把利润要求提高了。”

澳门金莎娱乐手机版,据报告,2019年第三十三周,全国主要地级市土地供应239宗,同比下跌32.49%;其中住宅供应144宗,供应规划建筑面积为1510.71万㎡,比去年同期下跌43.42%;推出地块的楼面均价为4017元/㎡,同比小幅上涨9.29%;商业地块供应95宗,供应规划建筑面积为597.3万㎡,比去年同期下跌10.38%;推出地块的楼面均价为2067元/㎡,同比上涨20.08%。第三十三,周全国土地市场整体供应同比下跌,住宅用地亦大幅减少。

分城市来看,10月份一线城市中除了北京土地成交溢价率高于10%,广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个典型城市中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。

据报告,分各能级城市来看,一线城市第三十三周供应土地供应5宗,同比下跌16.67%,供应规划建筑面积48万㎡,同比微跌0.37%;二线城市土地供应83宗,同比下跌36.64%,供应规划建筑面积833万㎡,环比上涨45.96%,同比下跌31.51%;三四线城市本周供应土地151宗,同比下跌30.41%,供应规划建筑面积1227万㎡,比去年同期下跌40.78%,推出楼面价为2648元/㎡,同比有所上涨,涨幅为9.38%。

但多位业内人士在接受《每日经济新》记者采访时表示,尽管市场走弱,但对房企而言却是不可多得的拿地“窗口期”。

成交方面,报告称,第三十三周,全国主要地级市土地成交132宗,成交规划建筑面积1093万㎡,同比大幅下滑50.03%,成交楼面均价为4671元/㎡,同比上涨33.1%;土地出让收金缩水,共收金510.7亿元,环比下跌41.59%,同比下跌33.48%。其中,住宅用地成交规划建筑面积为867万㎡,同比下跌53.62%,土地出让金为456.59亿元,同比下跌34.21%;商业用地成交规划建筑面积为226万㎡,同比下跌28.9%,土地出让收金54.11亿元,同比下跌26.64%。本周土地市场成交规模大幅下滑,成交总额缩水。

“我们认为,从现在到明年一二季度这个阶段,对于一二线核心城市的确是比较好的拿地窗口期。表现主要是各个城市出现流拍和大量的底价成交,这代表着现在土地市场进入一个阶段性调整期,这种情况下是个比较好的拿地窗口期。”张宏伟说。

其中,一线城市土地仅成交2宗,成交规划建筑面积12万㎡,同比大幅下跌81.67,土地出让收金26.10亿元;二线城市土地成交59宗,成交规划建筑面积595万㎡,同比下跌30.14%,土地收金292.2亿元,同比下跌22.83%;三四线城市成交土地75宗,成交规划建筑面积491万㎡,环比下跌39.73%,同比下跌61.34%,土地成交规模下降显著;土地收金193.56亿元,同比下跌37.32%。

各城土地市场冷热不均

溢价率波动下跌,流拍率大幅升高

今年1~10月,40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%,增速回落1.5个百分点。由于各城市实施“一城一策”差异化调控,各城市在供地节奏、土地政策、市场环境上的差异造成了土地市场的分化。

据报告,第三十三周,全国主要地级市溢价率为11.51%,环比大幅下跌4.62个百分点,处于历史低位,土地市场热情下降,融资收紧,债务压力下,房企拿地更加谨慎。一线城市溢价率为5.74%,2宗地块均以低价成交;二线城市平均溢价率仅为7.47%,环比上涨2.48个百分点,同比上涨1.86个百分点,三四线城市溢价率为18.87%,为各等级中最高,同比上涨3.74个百分点。

其中,一线城市地价在2019年6月上涨较明显,主要是深圳、北京和上海土拍较热,溢价率一度分别达到48%、17%和23%。而10月份一线城市土地市场成交量下降明显,地价小幅下跌。

2019年以来全国主要地级市溢价率周度走势(%)

较为突出的是二线城市的表现。今年2月份之后,厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹明显。《易居快报之40城土地市场月报》指出,一方面是因为第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是因为开发商拿地预期的转变——规避三四线城市、向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为主要的拿地对象。但进入下半年,在政策持续快速收紧的趋势下,土地成交量持续下降、地价涨幅不断收窄,9月涨幅转负,10月量价齐跌。

据报告,流拍率方面,全国主要地级市共流拍14宗地块,流拍率大幅升高至9.33%,环比升高5.74个百分点,流拍率大幅上涨。其中,一线城市无流拍地块,流拍率为0%;二线城市流拍率为7.81%,同比降低4.22个百分点;三、四线城市流拍率为10.71%,在各等级中最高,环比上涨7.54个百分点,同比降低5.29个百分点,流拍情况相比同期有所好转。

从供应量上看,据中指研究院公布的数据,1~10月,北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市供应量超过去年同期,其中天津、武汉、重庆分别以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供应量排名前三位。

2019年以来全国主要地级市流拍率周度走势

与此同时,《中国300城市土地市场交易情报》显示,10月份三四线城市整体供应增加,但成交总量下滑。300城中,三四线城市成交土地面积4561万平方米,环比减少27%,同比减少15%;土地出让金为1243亿元,环比减少21%,同比增加14%;土地平均溢价率为10%,较上月下降0.3个百分点,比去年同期增加5个百分点。

三四线城市土地趋冷已是业内共识,土地流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出,“流拍率来看,10月份单月300个城市中共有52宗流拍,从流拍率达到7.8%,其中42宗出自三四线城市,10宗出自二线城市。如呼和浩特前段时间出让12宗地块,其中7宗流拍。由此看来,三四线城市土地市场‘遇冷’的情况更加严峻,企业从安全性的角度更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者分析了两个截然不同的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表,近期地价刷新历史记录,但在以往该城市表现并不突出,说明部分开发商包括碧桂园等的进入,使其地价上涨,同时溢价率也相应上涨较快。这也反映了当前西北、西南、西北和东北部分城市的崛起。

而无锡则恰恰相反,在2017~2018年市场表现较热,但当前管控比较严,土地市场出现了明显降温。说明调控已经显现出效果,是值得肯定的,这对于整个市场具有积极的意义。无锡跟包头表现截然不同,市场走势也说明了不同城市的特征。

杭州昆明领衔卖地榜

事实上,不少城市每年都会制定年度土地供应计划。在今年仅剩的一个多月里,今年的土地市计划完成得如何了?

先看北京。今年7月,《北京市2019年度国有建设用地供应计划》发布,计划安排商品住宅用地600公顷,下限为300公顷,这也是北京首次设定商品供应用房的下限。但据中指研究院《中国300城市土地市场交易情报》,截至10月,北京共成功出让住宅用地42宗,总建设用地面积近271公顷,入市宅地面积尚不足300公顷。

10月15日,北京三宗宅地集中入市,总面积约18.8万方米,单日揽金近百亿元。11月13日,北京亦庄经济开发区两宗限竞地块出让,总建设用地面积9.73万平方米,总成交价达73.52亿元。下月,北京预计将迎4宗宅地入市,总规划建筑面积48万平方米。

但北京今年土地市场具有一定的特殊性。中国指数研究院土地云事业部副总经理刘韧坚分析称,“2019年的特点是宅地成交楼面均价同比上升,但是溢价率同比下降。以三季度为例,北京宅地成交楼面均价25324元每平米,同比上涨22%,但平均溢价率仅9%,较2018年同期下降13%,市场的降温比较明显。三季度以来,在楼市严控背景下,房企融资渠道显著收紧,市场预期显著回调,房企拿地趋理性,宅地的市场热度持续回落。”

再看今年前10月土地出让金额排在第一的杭州。从今年5月起,杭州住宅用地溢价率开始下滑,至8月份触底反弹,10月溢价率环比续增。10月份,杭州成交的9宗宅地中有7宗为溢价出让,平均溢价率为21%,较上月增加8个百分点。中指研究院方面分析,下月杭州土地供应量预计将继续收窄,如无新政策发布加紧调控,溢价率水平或将继续走高。

“在一二线城市当中,杭州在过去3年的土地出让金额应该是最多,整体供应量也比较大。”张宏伟指出:“今年下半年从销售角度来讲,过去两三年的土地供应量大,所以市场压力应该是存在的。个人建议杭州应该适度减少土地供应量,或者是根据每个区域的供应情况差异,进行结构性地增加或减少。”

再如地处西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全国土地成交金额TOP10排行榜》中,昆明排在第10位,同比增长超过100%;位列规划建筑面积榜首,同比增长85%。

对于昆明土地市场的火热,严跃进表示,“还是因为房企特别看好昆明。昆明所在的西南市场房地产开发投资数据明显超过历史数据和全国同类城市板块。近期海南市场表现不好,部分需求进入到昆明、南宁和贵阳市场,尤其是昆明和南宁,这两年特别是今年下半年表现非常明显。土地交易热、地价便宜,也吸引了很多房企去拿地。”

张宏伟认为,昆明由于政策限制较少,产品能够实现快速去化,因此房企都在进行布局,一旦有土地出让,成交状况便会比较积极。但他同时指出,“应该还是要控制一下土地供应节奏,除了公开出让的地块,昆明还有许多的城中村改造、旧城改造的项目,后续必然也会流转到土地市场,导致整个市场供应量增加,所以需要适度控制土地的供应。”

刘韧坚仍然看好二三线城市的投资机会。“二三线城市开发商会根据人口流入和企业流入情况加大投入,未来我们相信三四线城市明年还是有一定的几率,依然是溢价平平的态势。但是二三线城市我们相信还是有很大机会继续维持土地市场兴旺的态势。”

来源:每日经济新闻

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