马云说,过去8年中国的房价整体呈上涨趋势,未来中国最便宜的就是房子,未来房子如葱、如树叶。17年5月份时乍听此言觉得可笑,内心曾经嘲讽道:马云真的是站着说话不腰疼,自以为成功之后就可以信口雌黄了,如此哗众取宠日后定会被啪啪打脸。

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奇哥说过,当李嘉诚不顾非议,断然决定在房地产最好的时候离场时;当王健林以断臂姿态疯狂甩卖17家文旅外加70多家酒店时;当潘石屹转做“包租公”回头笑看地产风云时;当楼市调控大潮来临,政策密集宣发,国家高调喊话“房住不炒”回归住房居住本源时……但凡聪明者都应该嗅到了房价触顶迎来下跌的味道,房地产的危机或将到来。

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马云说,过去8年中国的房价整体呈上涨趋势,未来中国最便宜的就是房子,未来房子如葱、如树叶。17年5月份时乍听此言觉得可笑,内心曾经嘲讽道:马云真的是站着说话不腰疼,自以为成功之后就可以信口雌黄了,如此哗众取宠日后定会被啪啪打脸。

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但时至今日,再回顾马云说过的话,觉得并非妄议之词,房地产最近一段时间的表现的确有照着马云的预测发展的意思,尤其是厦门、环京、天津等城市已经呈现了房价快跌、成交量暴跌的真实场景,让人不得不怀疑再过三五年之后,马云预言房子如葱或会真的成为现实。楼市最近再此释放重磅积极信号,比房价下跌更重要,更让人觉得马云的话言之有理

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而最近这种危机感更是在整个地产市场蔓延:除调控持续收紧,热点城市显著降温导致的购房者持币冷静观望及炒房客悄然离场外,这种悲观已经殃及地产商们,最近两个月随着中央定调楼市调控要“坚决遏制房价上涨”之后,越来越多的地产商开始对楼市持悲观态度,释放了重磅信号

如今的房地产市场可以说已经彻底进入“退烧时期”。随着国家将楼市调控的目标由“房住不炒”升级成“坚决遏制房价上涨”之后,多地新房二手房均出现了不同程度的价格降温和成交量暴跌,且楼市进一步降温的预期正在被放大,很多准备在2018年上车的刚需购房者都期待满满,寄希望于调控发威,楼市持续退烧,伺机上车。

近年来,李嘉诚开始变卖房产,逐渐退出了房地产市场。当时,很多人期盼内地的房价会下跌,不料依然在不断地上涨。其实,李嘉诚这样做,无非也是看到了内地的房产泡沫,提早退出,避免赚“最后一元钱”。而在李嘉诚之后,万达集团董事长王健林在2018年年终总结大会上也高调宣布“2019年将彻底退出房地产!1平方米也不能有!房地产的泡沫经济也在逐渐衰退。

首先,棚改货币化补偿政策处于半叫停状态,这直接影响了在三四五六线深度布局的企业。虽然人民日报日前发文澄清了“棚改导致房价上涨”的言论,但不可否认货币化补偿才是本轮三四五六线及其周边城市房价上涨的最大“元凶”,国开行已经明确要收回地方审判权限,中央也半公开地释放了热点城市“棚改货币化”要及时刹车,这对于三四五六线城市来说是巨大利空。

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奇哥说过,调控重压之下,谁也别大言不惭地说日子好过,尤其是开发商和炒房客这些依托房价上涨才能获利的群体,受楼市降温的影响更大。毕竟对于他们来说,房价上涨才是实现变现的先决条件,楼市突然转向,市场彻底变天,购房需求会暴减,利空降临房价或会陷入不断下跌的深渊,参与其中的利益集团都逃脱不了被惩罚的命运。

房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。对这个事情,讲得最直白的,是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。马云说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。

因此我们看到,碧桂园、恒大等重型房企均叫停了在这些区域的“全覆盖”布局,更对人员体量进行了缩减,这释放的信号非常明确,三四线及其低阶城市未来房价继续上涨的预期已经破灭,未来各家房企都会适时从此抽离,这些地区的发展将远不及一二线城市,房价其实也已经处于高位,随着近两年地产开发进入井喷模式,当地购买力也早已消耗殆尽,房价难有起色,碧桂园、恒大等深扎于此的企业开始变相“逃离”就是最好的证明。

业内专家普遍认为,这次调控和上次一样,采取了用时间来换空间的手法,按照上次调控持续近5年的周期来看,这次调控大概在2021年前后会结束,但由于这次调控的复杂性和反复性,调控时间将会无限期拉长。

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其次,一年多没在公开市场拿地的融创也不得不承认“地价已到高点,未来应会下降”。要知道一年多前针对万科提出的“白银时代”,孙宏斌还在大怼特怼眼下明明是大企业的“钻石时代”。如今公开唱衰地价,其实就等于告诉大家房价要下跌,毕竟地产商最大的建安成本就是土地,面粉贫贱,面包还能更贵吗?

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地产商主动以促销的形式走量,这显然比房价下跌更重要!因为这在向我们暗示,在房地产调控这场旷日持久的博弈战中,地产商已经主动认输了,相比于普遍的“捂盘惜售”来说,恒大最低74折“抢收”降价卖房行为是逆市场行为。业内专家也解析称,调控重压之下,这是明智之举,现在少赚点卖房,也比未来大降价亏本都卖不掉要好得多。

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因此,最近一段时间地产商们对于楼市的态度亦有了巨大转变,从一开始的盲目豪赌调控会很快松绑,到认清现实接受宿命,乖乖按照地方政府的指导价格开盘销售的项目越来越多,且其中多数开盘去化率都未达预期。

综合上述来看,中国大中城市楼市虽然成交总体呈现稳定状态,但楼市整体在逐渐走向衰退,至于能否跌回大家所期待的房价,还是个未知数

除此之外融创这家企业最明显的改变是:一年以来,融创艰苦奋斗,基本上没有买地,终于把杠杆从260%降到如今的198%。

再者,土地市场的表现更折射出了地产商普遍资金偏紧的现状。据不完全统计,截止至目前,全国已经有850+宗土地流拍,这充分证明了当下地产商的众生相,有钱时圈地扩张模式都是大同小异,缺钱少粮时各家却有各家的难处。

据兽爷透露融创一年来销售同比增长76%的同时,推广费用翻了1.5倍,行政成本翻了2.8倍。从其字里行间,奇哥获得的信息是,楼市已经进入萧肃期,房子已经不好卖了,以融创为首的地产商现在加大推广费用其真正目的就是要在楼市更寒冷时期到来之前,加速甩卖手上的房子。

有人说,地产商宁愿炸楼也不会选择降价销售,事实真的如此吗?当楼市降温趋势愈发明显的时候,开发商真的可以无动于衷吗?最新消息显示,并非如此!地产商现在不仅欣然接受了楼市调控高压不松的现实,也已经有人在张罗大张旗鼓的以促销之名大打降价销售的牌了:

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再者,实际上今年3月份的时候就有开发商的高管和奇哥透露过,房地产最艰难的时期还未到来,现在有些开发商在豪赌调控松绑,其实这是非常愚蠢的做法,毕竟这轮调控不同以往,可能比所有人想象的都要艰难,从目前来看至少3年之内是不会结束的。现在地产商其实最应该做的举动就是,抓紧出货换现金,随着后期调控力度加大,未来市场上的现金会更贵,更难借到。现在落袋为安,才能保全大局。还在苦苦支撑捂盘惜售的开发商,未来1-2年或会为自己现在的做法追悔莫及。

有媒体报道,恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

某地产大V更是对中国房地产5年趋势进行了悲观预测:2020年房地产三足鼎立,房企从80000家,锐减到3000家,年淘汰7833家,50强房企淘汰率37.5%,强大、挣扎、退出,20强房企可能会出现死亡案例。

奇哥认为这是巨大的积极信号,直接最低74折购房等同于直接降价了近30%,这在中国房地产史上还是首次。有人说这并非真正的降价销售,只是开发商的一种营销策略,真正能满足这种折扣的人很少,且都是全款购房者。这根本无关刚需购房者的利益,别再颅内高潮自嗨了。

奇哥不敢说该大V的预测会百分百应验,但是目前多方面的事实已经印证了行业正在面临大洗牌,且行业集中度越来越高,未来有一大批地产商会惨遭淘汰这是必然结果。

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但在奇哥看来,地产商主动以促销的形式走量,这显然比房价下跌更重要!因为这在向我们暗示,在房地产调控这场旷日持久的博弈战中,地产商已经主动认输了,相比于普遍的“捂盘惜售”来说,恒大最低74折“抢收”降价卖房行为是逆市场行为。业内专家也解析称,调控重压之下,这是明智之举,现在少赚点卖房,也比未来大降价亏本都卖不掉要好得多。

更令人意想不到的的是,在这危机关头已经有巨大房企打响了主动降价的第一枪:有媒体报道,恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

奇哥在之前的文章中也说过,楼市调控刀光剑影之下,开发商有上百个理由不降价,但有99个都是无关紧要的,最主要的原因是他们不敢降价,也没人愿意当“领头羊”。但一旦有人开启了降价销售模式,整个市场就会呈现出一边倒的颓势,在舆论的炮制下,在融资困境的紧逼下,在购房者都理性起来的情况下,开发商已经没有更多更好的选择了,这个时候降价就成了顺理成章的事情。

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奇哥记得去年12月份和今年的2、3月份恒大也做出过相同的举动,当时就成为过行业热议的焦点,如今故技重施已经不是什么新鲜事了,释放的信号也再清楚不过:地产商缺钱这点奇哥已经说了无数次了,因此相比预售价格,现在地产商更关心的是资金流。有钱心里才能不慌这个道理大家都懂。只是因为降价是个技术活,且枪打出头鸟,所以很多地产商有这个欲望但没这个胆量,而恒大是行业龙头之一,当然有敢于做“出头鸟”的勇气和底气。

但恒大选择在这个关键时节做出“非常规举动”,奇哥认为有三方面的原因:1,恒大负债高企,降低负债是当务之急。恒大总裁夏海钧此前就明确表示过,到2020年恒大负债将降到行业合理水平的70%,目前离这一目标相差甚远;2,房地产“金九银十”将至,恒大这一手降价促销牌,很明显有为传统营销旺季造势之意图;3,中央在一个月前刚刚说出要保证房价“不上涨”且企业要有政治站位,恒大此举完全是冲着落实中央指示的目的去的,许家印可谓是抓住了“加分”机会。

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综上所述,从地产商的一些举动和态度不难判断出,房地产即将进入调整期,未来房价暴涨是不可能再发生了,但刚需购房者期待的房价下跌或暴跌能否出现呢,下半年该不该急着买房呢?奇哥认为一二线城市或将继续保持稳定,或有小幅微调,但这里的房子依然是“抢手货”,刚需有资格但可能会缺资金,投资客有资金但没有资格;

三四线城市或将迎来理性回调,尤其是棚改紧急收缩的地区,效果或更加明显,毕竟支撑房价上涨的最直接动力被按下了,房价很难坚挺不降。对于刚需买房来说,如果真的不急,其实真的没必要火急火燎地往里冲,高位给炒房投资客接盘。毕竟三四五六线更大的利空,房地产税还在后面呢,目前来看这个政策的推出或许比所有人预料的要提前到来。

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