来源:房屋屋(ID:its-home)

呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。由此成为全国第一个告别去库存的城市。

问题:据华尔街见闻8月27日消息,全国各地楼市调控举措接连出台,呼和浩特近日也加入这一行列,并且成为这一轮房地产调控中首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网8月24日发布的公告称,当地把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。

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去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

回答:

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

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日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

在2014年的上一轮调控中,全国率先取消“限购”的呼和浩特市,又成为了这一轮房地产调控中,首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。其中,“全面停止房地产去库存调控措施”的表述,是2016年开始的本轮调控中,首次见于地方公开表述,因而受到广泛关注和讨论。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

2014年,楼市从狂热中冷却。

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时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。随后刺激政策就来了。

其中讨论得最多的是——呼和浩特此次全面停止去库存,是否会导致房价下跌?对于全国楼市来说,呼和浩特此举是否有风向标作用,其他城市是否会跟进?

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

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有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

过去,一没经济打底二没人口支撑的三四线城市房价靠着去库存和棚改货币化安置支撑房价,甚至在一二线城市房价都因不断加压的调控而止涨时,三四线城市房价依然高歌猛进。如今前有“棚改货币化收紧,”后有“全面停止房地产去库存”,一下子失去两个支撑,呼和浩特房价将何去何从呢?会下跌吗?

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

 取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

我们可以来看看呼和浩特近期的房价数据以及历年的住宅供应情况:

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随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

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去库存的这四年

并且成为这一轮房地产调控中首个喊出,去库存结束。各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

国家统计局给出的数据显示,7月份呼和浩特新建商品住宅环比上涨2.4%,同比上涨11.8%;二手住宅价格环比上涨2.3%,同比上涨8.1%。环同比涨幅均在70城中位列前十。

2014年,楼市从狂热中冷却。

从2014年到2018年,去库存的这四年中,有一个悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

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在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

2016年5月,呼和浩特正式实施“楼市去库存政策”,在各种购房优惠政策的推动下,呼和浩特去库存得以加速。尤其2017年下半年以来,楼市持续火爆。易居研究院数据显示,现呼和浩特市去化周期仅为10.5个月,是该机构有记录以来的最低值,表明去库存效果已接近饱和,再实施去库存可能会引起供需失衡,再次引起房价上涨。

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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

本次调控呼和浩特明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,而不是在于“降房价”,同时加强土地供应和加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。所以个人认为短期内呼和浩特房价不会出现下跌。

然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

去库存宣告完成,房价还会继续上涨么?

那么其他还在去库存的城市呢?会跟进吗?跟进之后房价会下跌吗?

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

股市有个非常出名的板块轮动理论,意思就是一个板块涨完,下一个板块会接力上涨。

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有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

板块轮动通常的规律是:金融–地产–有色–钢铁–电力–金融。这也是政策市的一个特色。

其实从前段时间的国开行收紧了货币化棚改项目,货币化安置回归实物安置,就能看出中国的去库存在全国范围内已经完成,已经不需要鼓励去库存对房市进行刺激或补贴。虽然棚改去库存在一定程度上带动了三四线楼市的繁荣和城市经济的发展,但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计,不宜长期使用。从当前的形势看,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。

取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

那些股市投资老炮,在板块轮动中,总是懂得联系的眼光去看股市风口,还知道什么时候起风了。当集体性跟风时,又明确其中分化,及时获利了结。

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随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

而在房地产中,板块轮动理论同样成立。

对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

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上一轮暴涨中,一线涨完,强二线涨,然后是弱二线城市补涨,三四线城市跟上。

当这些三四线城市不再需要去库存和收紧棚改货币化安置之后,房价就失去了最主要的上涨动力,预计届时涨幅会逐步缩小,甚至出现房价下跌。

货币之水的汹涌澎湃,彻底激活市场的投资热情。

现在明显处于楼市回调周期,一线回调已经一段时间了,我想接下来轮到在本轮城市暴涨中被称为强二线四小龙的厦门、杭州、南京、苏州了。厦门很明显已经开始了,接下来可能就轮到杭州、南京、苏州。

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与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

(以上内容为其易房网原创,未经许可不得转载。)

楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

综合整理 来源:房屋屋、大胡子说房、21世纪经济报道等

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然而,此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻,资金在一二线城市反复进出,却不愿给三四线城市让利分毫,去库存的政策初衷仍未能体现。

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回答:

于是,2016年末到2017年,棚改货币化横空出世。

我隔壁是个房产中介,去年还正常,今年后半年天天一屋子人,都是自己人,天天商量房子卖给谁,咋能卖出去,平时都是牛的等人来买,我有人说呼市修了这个通了那个的,我就想问问我为什么实际的意义,怎么带动经济,能带动哪方面的经济,能带动多少就业,非农业人口的就业率是多少?500强呼市有多少?呼市人都怎么生活现在?不是找关系进单位,就是棚改安置,要不就是商场卖东西,一个普普通通的小三线城市,现在房价这么涨,作死的节奏,工资尼玛3000房价尤其是学区房高的地方上13000,就为了认识几个有钱或者官二代得同学?能用上吗以后?

央行以PSL向政策性银行发放贷款,政策性银行再以棚改专项贷款,支撑三四线城市的棚户区改造,三四线政府获得贷款资金之后,从而有钱进行货币化安置,拆迁户拿到现金之后,就有了入场的资本。

回答:

大拆大建大补贴,三四线楼市也被彻底激活。

与其网上寻找答案,真的建议实地考察一下目前呼和浩特市房价的实际情况。

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目前新开发的楼盘房价一直在涨,二手房成交价格比新楼盘要高。部分五证不全小区价格略低,但绝大多数需要一次性付款。对比现在的商业贷款、人民币汇率、市场需求等等。降价这个概念是存在的,但是存在的依据是在在一定涨幅过高的条件下,进行适当调整,但绝不会以一刀切的方式大降价。可能我说的不太全面,但是简单来说就是,如果不能保证你的工资随着房价上涨而上涨,降价是不存在的。

正是依靠棚改,大力布局三四线的碧桂园,从排名前十的房企中一跃而上,连续超越万科、恒大,跻身中国房地产一哥。

最后,对于炒房者而言,入坑需谨慎。

一二线的库存去了,三四线的库存也去了,然而,房价却出现全线上涨,居民手中的储备被掏空,消费增速也不断走低,高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

回答:

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这口号对的,为去库存而去库存理念错了,操作起来不免有过激行为,带有欺骗销售,设计出不当销售陷进。市场化就很好。回归人应该做的事。房子买卖放开,严防次贷,这样房价会跌。现在低端经济支撑不了房价上涨,硬拉上去涨一定会暴跌。

涨价去库存的悖论

这四年的上涨历程,制造了一个相当令人困惑的悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?

一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。

涨价去库存,这看起来是个悖论,但却符合中国最基本的政治经济学,更得到实践一而再再而三的检验。

究其根本,住房不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的相互作用,决定了楼市去库存只能以涨价为结局。

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从消费品的层面看,住房满足的是居住需求。显然,租房与购房皆能满足居住需求。

从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌,资产价值就随之下跌,整个市场的投资欲望同样随之衰退。

从抵押品的角度来看,房价上涨,房子作为抵押品的价值随之升高,银行放贷的意愿就随之增强。房价上涨,就促成房地产与信贷的双重繁荣,从而带动金融周期的泡沫化。

所以,房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,反之亦然。

在中国,房产的投资属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。

如果考虑到过去二十年里房价涨多跌少的现实,我们不难得出一个结论:

楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说,在中国,楼市去库存,就必然以房价暴涨为结果。

正如很多人说的,涨价去库存,刷新了宏观经济学教科书。

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繁荣过后

在中国长达20年的房地产繁荣周期中,其间有两次颇具代表性的楼市回调。

一次是2008年,全球金融危机影响之下,楼市由盛转衰;

另一次是2014年,经济下行压力加剧,一二线城市销售惨淡,三四线城市更是高库存重压,债务问题愈发严重。

2008年的这场楼市危机,以四万亿大投资而告终,国人开始第一次领略房价暴涨的威力。

2014年的这场楼市危机,则以涨价去库存而结束,从一二线到三四线,几乎所有人都被席卷其中。

这两场房价上涨的共性在于,他们背后都有货币之水和政策之手的强力支撑。

不同之处在于,这一次的刺激手段更加直接,影响范围更加广泛,对于国民心态的改造也更为深刻,带来的影响也更为深远。

也正因此,这一次的楼市调控更为坚决,遏制高房价泡沫的决心更为坚定。

在表态上,前有“坚决遏制房价上涨”,后有“楼市调控不力坚决问责”;

在调控政策上,前有限购限价限贷限售的新常态,后有房地产税的头顶之剑;

在治理行动上,前有30城反炒房专项整治,后有热点城市约谈问责制;

在货币调控上,前有棚改货币化全民收缩,后有货币之水禁止流入楼市。

这一切,都可以归结为一个关键词:冰封。

冰封楼市,不仅可以为化解金融风险提供更广阔的空间,也能为房地产税等长效机制的出台创造基础,更能在波诡云谲的国际环境中获得游刃有余的主动权。

停止房地产去库存,现在看来还只是一地一城的个别行动,但未尝不是整个楼市巨轮全面转向的信号。

不要跟大趋势对着干,上涨时如此,调整时更是如此。

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